# Brogade 3, 9370 Hals

Villa. 225 m² bolig, opført 1922, 521 m² grund, Aalborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/brogade-3-9370?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/brogade-3-9370?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/brogade-3-9370?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.05665/10.37522)
- [Solgte priser på Brogade](https://grundviden.dk/vej/brogade-9370?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplan: planen fra 1976 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (14 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 1,9 mio. kr** (beregnet 2. november 2026).

- Halvdelen af de 45 handler i nærheden lå mellem 1,5 og 2,4 mio. kr.
- Svarer til 8.222 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.978.000 kr (8.792 kr pr. m² × 225 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -223.000 kr
  - Grund på 521 m²: -41.000 kr
  - Bygget 1922: -143.000 kr
  - Nabobygningens energimærke C (21 m): +214.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +140.000 kr
  - Seneste ombygning 2001: -68.000 kr
  - Afrundet: -7.000 kr
  - Vores skøn: 1.850.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 437.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,9 mio. kr, heraf grundværdi 445.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.

## Huset og grunden

- 225 m² bolig, 521 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1922, om-/tilbygget 2001.
- 1. sal: 87 m².
- Stueplan: 138 m².
- 138 m² i stueplan + 87 m² på 1. sal (under taget) = 225 m² bolig.
- Huset: 138 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (56 m²), BBR udhus 35 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 327 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har ikke sit eget energimærke. Nærmeste mærke er C, fra en nabobygning ca. 21 m fra adressen. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 225 m², retten 156 m².**
- Bygget i dag 225 m², din ret 156 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 313 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 156 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 521 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 313 m²? Kommuneplanen tillader op til 60 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Brogade, Nørregade og Søndergade (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10716764_1648037504615.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,9 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 43 m væk, på [Hou Mole 25](https://grundviden.dk/adresse/hou-mole-25-9370?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=brogade-3-9370&ljord=1&src=address-md#17/57.05665/10.37522)
- **Kun 1,7 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=brogade-3-9370&lkote=1&src=address-md#15/57.05665/10.37522)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hals skole - Afdeling Hou (0.-6. kl.), Hals Skole - Afdeling Hals (7.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=brogade-3-9370

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/brogade-3-9370?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/brogade-3-9370?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.05665/10.37522)
- [Solgte priser på Brogade](https://grundviden.dk/vej/brogade-9370?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.