# Bredekæret 13, 4000 Roskilde

Villa. 163 m² bolig, opført 1990, 712 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/bredekaeret-13-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bredekaeret-13-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bredekaeret-13-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.69936/12.14191)
- [Solgte priser på Bredekæret](https://grundviden.dk/vej/bredekaeret-4000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,1 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,6 og 5,5 mio. kr.
- Svarer til 30.982 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.127.000 kr. (31.452 kr. pr. m² × 163 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -292.000 kr.
  - Grund på 712 m²: -31.000 kr.
  - Bygget 1990: -179.000 kr.
  - Energimærke C: +635.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -210.000 kr.
  - Vores bud: 5.050.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,4 mio. kr, heraf grundværdi 1,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,3 mio. kr, heraf grundværdi 2,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,7 mio. kr med overtagelse 1. april 2018.
- 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 16. januar 2018, solgt for 3,7 mio. kr, fri handel (aftalt 16. januar 2018).
- solgt 19. december 2013, solgt for 2,9 mio. kr, fri handel (aftalt 19. december 2013).
- solgt 26. september 2012, solgt for 3,0 mio. kr, fri handel (aftalt 26. september 2012).
- solgt 1. maj 2004, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. maj 1989, solgt for 375.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 163 m² bolig, 712 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1990.
- Stueplan: 163 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 163 m².
- Huset: 163 m² bebygget.
- Udhus: 15 m², bygget 2007. Kortet viser én mindre bygning mere (36 m²), BBR carport 25 m², udhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 498 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket udløb i 2022. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 15 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 163 m², din ret 178 m² i alt.
- Hvorfor 178 m²? Lokalplan 6.03 (Boligområde nord for St. Valby) sætter 25 %: 25 % af grunden på 712 m² er 178 m², og der står 163 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1030889_APPROVED_1174312344755.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bredekaeret-13-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.69936/12.14191)
- **Tæt på en drikkevandsboring (BNBO)** (godt at vide): Olietank, sprøjtemidler og nedsivning er stærkt begrænset i et boringsnært beskyttelsesområde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bredekaeret-13-4000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.69936/12.14191)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 8,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde nord for St. Valby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1030889_APPROVED_1174312344755.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Lindebjergskolen (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bredekaeret-13-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bredekaeret-13-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.69936/12.14191)
- [Solgte priser på Bredekæret](https://grundviden.dk/vej/bredekaeret-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.