# Bramsvej 2, 2920 Charlottenlund

Villa. 262 m² bolig, opført 1904, 893 m² grund, Gentofte Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/bramsvej-2-2920?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bramsvej-2-2920?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bramsvej-2-2920?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75191/12.56854)
- [Solgte priser på Bramsvej](https://grundviden.dk/vej/bramsvej-2920?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 38,8 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 33,3 og 45,2 mio. kr.
- Svarer til 148.187 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 32.588.000 kr. (124.381 kr. pr. m² × 262 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -4.524.000 kr.
  - Grund på 893 m²: +170.000 kr.
  - Bygget 1904: -2.350.000 kr.
  - Energimærke A: +6.119.000 kr.
  - Etageboliger ved grunden: +1.493.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: +7.512.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -2.181.000 kr.
  - Afrundet: -2.000 kr.
  - Vores bud: 38.825.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 20,9 mio. kr, heraf grundværdi 9,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 18,0 mio. kr, heraf grundværdi 8,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 36,0 mio. kr med overtagelse 15. september 2024.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 15. september 2024, solgt for 36,0 mio. kr, fri handel.
- solgt 7. september 2020, solgt for 14,5 mio. kr, fri handel (aftalt 7. september 2020).
- solgt 1. juli 2020, solgt for 13,2 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. oktober 1982, solgt for 828.600 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 262 m² bolig, 893 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1904.
- 2. sal: 50 m².
- 1. sal: 109 m².
- Stueplan: 153 m².
- Kælder: 121 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- BBR's etager giver tilsammen 312 m², mens boligarealet er 262 m² - BBR's etager og boligareal passer ikke sammen her. Kælderen på 121 m² regnes ikke med.
- Huset: 153 m² bebygget.
- Garage: 33 m², byggeår ikke oplyst; Udhus: 15 m², byggeår ikke oplyst.
- Ubebygget: 692 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke A2010. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 262 m², din ret 223 m² i alt.
- Hvorfor 223 m²? Lokalplan 325 (Lokalplan 325 for et område mellem Bernstorffsvej, Jægersborg Allé, Rådhusvej og Ellevadsvej) sætter 25 %: 25 % af grunden på 893 m² er 223 m², og der står 262 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 9 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1357189_1617173274698.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 0,7 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bramsvej-2-2920&lskybrud=1&src=address-md#16/55.75191/12.56854)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Gentofte-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bramsvej-2-2920&lradon=1&src=address-md#11/55.75191/12.56854)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): for Jægersborg Alle 21, ca. 193 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bramsvej-2-2920&lnybyggeri=1&src=address-md#16/55.75191/12.56854)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 7,4 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan 325 for et område mellem Bernstorffsvej, Jægersborg Allé, Rådhusvej og Ellevadsvej**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1357189_1617173274698.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gentofte (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 3 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bramsvej-2-2920?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bramsvej-2-2920?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75191/12.56854)
- [Solgte priser på Bramsvej](https://grundviden.dk/vej/bramsvej-2920?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.