# Bramsensgårdvej 2A, 6100 Haderslev

Sommerhus. 140 m² bolig, opført 2019, 894 m² grund, Haderslev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/bramsensgaardvej-2a-6100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bramsensgaardvej-2a-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bramsensgaardvej-2a-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.18993/9.56943)
- [Solgte priser på Bramsensgårdvej](https://grundviden.dk/vej/bramsensgaardvej-6100?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Havudsigt fra 1. sal og op, vandet ca. 1,1 km væk (ca. +2 % på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 3,2 mio. kr** (beregnet 14. november 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,9 og 3,5 mio. kr.
- Svarer til 22.857 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.161.000 kr (22.580 kr pr. m² × 140 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -91.000 kr
  - Grund på 894 m²: +19.000 kr
  - Bygget 2019: +162.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -152.000 kr
  - Sommerhuse sælger over modellen: +25.000 kr
  - Havudsigt: +63.000 kr
  - Afrundet: +13.000 kr
  - Vores skøn: 3.200.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 2,5 mio. kr, heraf grundværdi 392.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,5 mio. kr, heraf grundværdi 378.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,0 mio. kr med overtagelse 15. marts 2020.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 3. marts 2021, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel (aftalt 3. marts 2021).
- solgt 30. januar 2019, solgt for 397.000 kr, fri handel (aftalt 30. januar 2019).
- solgt 1. oktober 2017, solgt som del af en samlet handel om 6 ejendomme (1,4 mio. kr i alt), ikke denne ejendoms egen pris, fri handel.

## Huset og grunden

- 140 m² bolig, 894 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2019.
- Stueplan: 140 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 140 m².
- Huset: 149 m² bebygget.
- Ubebygget: 745 m².

## Hvad du må bygge

- **Bebyggelsen er opført efter disse regler: bygget 140 m², retten 134 m².** Huset er bygget 2019, efter at reglen vi regner efter trådte i kraft (2009). Derfor er vores beregning af, hvad der er tilbage at bygge, usikker her.
- Bygget i dag 140 m², din ret 134 m² i alt.
- Hvorfor 134 m²? Lokalplan 18.26.3-1 (Sommerhusområde ved Kelstrup strand) sætter 15 %: 15 % af grunden på 894 m² er 134 m², og der står 140 m² i dag.
- Vær opmærksom: 8 % af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 818 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1144723_APPROVED_1297767435785.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Haderslev-området** (godt at vide): Ca. 3,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bramsensgaardvej-2a-6100&lradon=1&src=address-md#11/55.18993/9.56943)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,8 m over havet, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sommerhusområde ved Kelstrup strand**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1144723_APPROVED_1297767435785.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Fællesskolen Hoptrup - Marstrup  - Vilstrup (0.-6. kl.), 10. ved Kløften (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=bramsensgaardvej-2a-6100

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bramsensgaardvej-2a-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bramsensgaardvej-2a-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.18993/9.56943)
- [Solgte priser på Bramsensgårdvej](https://grundviden.dk/vej/bramsensgaardvej-6100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.