# Brams Sidevej 2B, 2920 Charlottenlund

Villa. 278 m² bolig, opført 1903, 1.039 m² grund, Gentofte Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/brams-sidevej-2b-2920?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/brams-sidevej-2b-2920?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/brams-sidevej-2b-2920?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75170/12.56759)
- [Solgte priser på Brams Sidevej](https://grundviden.dk/vej/brams-sidevej-2920?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 33,4 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 28,2 og 39,6 mio. kr.
- Svarer til 120.234 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 34.879.000 kr. (125.462 kr. pr. m² × 278 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -5.182.000 kr.
  - Grund på 1.039 m²: +431.000 kr.
  - Bygget 1903: -2.509.000 kr.
  - Købt 2024, løftet til i dag: +4.722.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +1.079.000 kr.
  - Afrundet: +5.000 kr.
  - Vores bud: 33.425.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 24,2 mio. kr, heraf grundværdi 9,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 20,9 mio. kr, heraf grundværdi 8,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 28,0 mio. kr med overtagelse 1. juli 2024.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 21. maj 2024, solgt for 28,0 mio. kr, fri handel (aftalt 21. maj 2024).
- solgt 22. maj 2015, solgt for 12,4 mio. kr, fri handel (aftalt 22. maj 2015).
- solgt 1. maj 2007, solgt for 10,4 mio. kr, fri handel.
- solgt 15. oktober 1988, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 278 m² bolig, 1.039 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1903.
- Stueplan: 278 m².
- Kælder: 117 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 278 m². Under huset er der en kælder på 117 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 148 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (18 m²), BBR udhus 11 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 873 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 278 m², din ret 260 m² i alt.
- Hvorfor 260 m²? Lokalplan 325 (Lokalplan 325 for et område mellem Bernstorffsvej, Jægersborg Allé, Rådhusvej og Ellevadsvej) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.039 m² er 260 m², og der står 278 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 9 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1357189_1617173274698.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Gentofte-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=brams-sidevej-2b-2920&lradon=1&src=address-md#11/55.7517/12.56759)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): for Jægersborg Alle 21, ca. 241 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=brams-sidevej-2b-2920&lnybyggeri=1&src=address-md#15/55.7517/12.56759)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 7,7 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan 325 for et område mellem Bernstorffsvej, Jægersborg Allé, Rådhusvej og Ellevadsvej**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1357189_1617173274698.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gentofte (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/brams-sidevej-2b-2920?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/brams-sidevej-2b-2920?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.75170/12.56759)
- [Solgte priser på Brams Sidevej](https://grundviden.dk/vej/brams-sidevej-2920?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.