# Borghaven 12B, 2500 Valby

Bolig i en bebyggelse med 2 boliger. 192 m² bolig i alt på ejendommen, opført 1972, 767 m² grund, København Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/borghaven-12b-2500?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/borghaven-12b-2500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/borghaven-12b-2500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65140/12.49409)
- [Solgte priser på Borghaven](https://grundviden.dk/vej/borghaven-2500?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,9 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 4,5 og 5,4 mio. kr.
- Svarer til 50.894 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.361.000 kr. (55.846 kr. pr. m² × 96 m²: hvad en standardlejlighed på 120 m², bygget 2000-2014 med energimærke D, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +6.000 kr.
  - Bygget 1972: -572.000 kr.
  - Energimærke E: +123.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -32.000 kr.
  - Afrundet: -11.000 kr.
  - Vores bud: 4.875.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,0 mio. kr, heraf grundværdi 2,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 18. juni 2012, solgt for 2,1 mio. kr, fri handel (aftalt 18. juni 2012).
- solgt 8. november 2008, solgt for 1,1 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 30. oktober 2001, solgt for 765.530 kr, fri handel (aftalt 30. oktober 2001).

## Huset og grunden

- 192 m² bolig i alt på ejendommen, 767 m² grund, bygget 1972.
- Stueplan: 192 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 192 m².
- Huset: 192 m² bebygget.
- Tre mindre bygninger. BBR kender kun garagen (22 m², bygget 1980); de to andre (33 m² og 17 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 503 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 115 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 192 m², din ret 307 m² i alt.
- Hvorfor 307 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (40 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 40 % af grunden på 767 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 10 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11347088_1737715824963.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: moderat risiko i København-området** (godt at vide): Ca. 2,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=borghaven-12b-2500&lradon=1&src=address-md#11/55.6514/12.49409)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=borghaven-12b-2500&lstoej=1&src=address-md#17/55.6514/12.49409)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,3 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **R24.B.5.10 - B1**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11347088_1737715824963.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Kirsebærhavens Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/borghaven-12b-2500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/borghaven-12b-2500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65140/12.49409)
- [Solgte priser på Borghaven](https://grundviden.dk/vej/borghaven-2500?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.