# Bjørnøvej 4, 6100 Haderslev

Villa. 145 m² bolig, opført 1979, 923 m² grund, Haderslev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/bjoernoevej-4-6100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bjoernoevej-4-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bjoernoevej-4-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.23382/9.54513)
- [Solgte priser på Bjørnøvej](https://grundviden.dk/vej/bjoernoevej-6100?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,5 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 1,7 mio. kr.
- Svarer til 10.172 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.723.000 kr. (11.883 kr. pr. m² × 145 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -61.000 kr.
  - Grund på 923 m²: +13.000 kr.
  - Bygget 1979: -179.000 kr.
  - Energimærke E: -113.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +136.000 kr.
  - Seneste ombygning 2001: -53.000 kr.
  - Afrundet: +9.000 kr.
  - Vores bud: 1.475.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 397.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 452.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,6 mio. kr med overtagelse 15. februar 2010.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 19. november 2009, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 19. november 2009).
- solgt 22. december 2006, solgt for 750.000 kr, fri handel (aftalt 22. december 2006).
- solgt 3. oktober 1979, solgt for 534.500 kr, fri handel (aftalt 3. oktober 1979).

## Huset og grunden

- 145 m² bolig, 923 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1979, om-/tilbygget 2001.
- Stueplan: 145 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 145 m².
- Huset: 145 m² bebygget.
- Tre mindre bygninger. BBR kender kun garagen (60 m², bygget 1982); de to andre (23 m² og 15 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 680 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket udløb i 2019. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 132 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 145 m², din ret 277 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 323 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 277 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 923 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 323 m²? Kommuneplanen tillader op til 35 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Boligområde Lundingvej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11287612_1751024387828.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Haderslev-området** (godt at vide): Ca. 3,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bjoernoevej-4-6100&lradon=1&src=address-md#11/55.23382/9.54513)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bjoernoevej-4-6100&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.23382/9.54513)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 31,6 m over havet, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Starup - Øsby Skole (0.-6. kl.), 10. ved Kløften (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bjoernoevej-4-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bjoernoevej-4-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.23382/9.54513)
- [Solgte priser på Bjørnøvej](https://grundviden.dk/vej/bjoernoevej-6100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.