# Bjødstrupvej 32, 8270 Højbjerg

Villa. 169 m² bolig, opført 1921, 1.077 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/bjoedstrupvej-32-8270?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bjoedstrupvej-32-8270?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bjoedstrupvej-32-8270?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.10251/10.16322)
- [Solgte priser på Bjødstrupvej](https://grundviden.dk/vej/bjoedstrupvej-8270?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Grunden er kortlagt forurenet (V2).
- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 4,8 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 4,1 og 5,6 mio. kr.
- Svarer til 28.254 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.593.000 kr (33.095 kr pr. m² × 169 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -354.000 kr
  - Grund på 1.077 m²: +86.000 kr
  - Bygget 1921: -447.000 kr
  - Energimærke C: +670.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -38.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -727.000 kr
  - Afrundet: -8.000 kr
  - Vores skøn: 4.775.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,9 mio. kr, heraf grundværdi 1,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,6 mio. kr, heraf grundværdi 2,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,9 mio. kr med overtagelse 30. juli 2015.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 3. juli 2015, solgt for 2,9 mio. kr, fri handel (aftalt 3. juli 2015).
- solgt 23. juli 2009, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 23. juli 2009).
- solgt 1. december 1988, solgt for 348.500 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 169 m² bolig, 1.077 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1921.
- 1. sal: 63 m².
- Stueplan: 29 m².
- BBR's etager giver tilsammen 92 m², mens boligarealet er 169 m² - BBR har ikke registreret alle etagers areal.
- Huset: 106 m² bebygget.
- Udhus: 18 m², byggeår ikke oplyst. Kortet viser to mindre bygninger mere (22 m² og 22 m²), BBR carport 16 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 909 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2013 og udløb i 2023; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 154 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 169 m², din ret 323 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.077 m² giver ca. 323 m², og det er den, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**3 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=1030951&matrnr=3g) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bjoedstrupvej-32-8270&ljord=1&src=address-md#17/56.10251/10.16322)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bjoedstrupvej-32-8270&lstoej=1&src=address-md#17/56.10251/10.16322)
- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bjoedstrupvej-32-8270&lradon=1&src=address-md#11/56.10251/10.16322)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bjoedstrupvej-32-8270&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.10251/10.16322)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 66,7 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Holme Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=bjoedstrupvej-32-8270

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bjoedstrupvej-32-8270?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bjoedstrupvej-32-8270?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.10251/10.16322)
- [Solgte priser på Bjødstrupvej](https://grundviden.dk/vej/bjoedstrupvej-8270?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.