# Birkelunden 29, 3370 Melby

Sommerhus. 79 m² bolig, opført 1995, 1.211 m² grund, Halsnæs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/birkelunden-29-3370?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/birkelunden-29-3370?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/birkelunden-29-3370?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.99959/11.93427)
- [Solgte priser på Birkelunden](https://grundviden.dk/vej/birkelunden-3370?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,2 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,9 og 3,6 mio. kr.
- Svarer til 40.823 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.104.000 kr. (39.291 kr. pr. m² × 79 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +259.000 kr.
  - Grund på 1.211 m²: +77.000 kr.
  - Bygget 1995: -127.000 kr.
  - Købt 2026, løftet til i dag: +74.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -137.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +45.000 kr.
  - Elvarme: -65.000 kr.
  - Afrundet: -5.000 kr.
  - Vores bud: 3.225.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,4 mio. kr med overtagelse 1. september 2026.
- 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- til salg 11. maj 2026-28. juli 2026, solgt for 3,4 mio. kr, type ikke oplyst (aftalt 27. juli 2026), 78 dage til salg.
- solgt 31. december 2025, solgt for 1,0 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 9. februar 2022, solgt for 2,9 mio. kr, fri handel (aftalt 9. februar 2022).
- solgt 13. april 2019, solgt for 800.000 kr, familieoverdragelse.
- solgt 1. januar 1994, solgt for 100.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 79 m² bolig, 1.211 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1995.
- Stueplan: 79 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 79 m².
- Huset: 79 m² bebygget.
- Tre mindre bygninger. BBR kender kun carporten (23 m², bygget 1997); de to andre (26 m² og 15 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 1.068 m².
- Nærmeste energimærke er G1, fra en nabobygning ca. 41 m fra adressen. Mærket udløb i 2018. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 103 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 79 m², din ret 182 m² i alt.
- Hvorfor 182 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (15 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 15 % af grunden på 1.211 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11312532_1771844810128.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: moderat risiko i Halsnæs-området** (godt at vide): Ca. 1,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=birkelunden-29-3370&lradon=1&src=address-md#11/55.99959/11.93427)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 468 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=birkelunden-29-3370&lkysterosion=1&src=address-md#13/55.99959/11.93427)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 19,1 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Birkelunden**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11312532_1771844810128.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Melby Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/birkelunden-29-3370?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/birkelunden-29-3370?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.99959/11.93427)
- [Solgte priser på Birkelunden](https://grundviden.dk/vej/birkelunden-3370?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.