# Birkehusvej 23, 3250 Gilleleje

Hus. 89 m² bolig, opført 1788, 4.438 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/birkehusvej-23-3250?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/birkehusvej-23-3250?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/birkehusvej-23-3250?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.12399/12.28470)
- [Solgte priser på Birkehusvej](https://grundviden.dk/vej/birkehusvej-3250?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Stor uudnyttet byggeret (ca. 1.021 m²).
- Lokalplan: planen fra 1986 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (8 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,5 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,0 og 3,2 mio. kr.
- Svarer til 28.371 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.669.000 kr. (29.988 kr. pr. m² × 89 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +157.000 kr.
  - Grund på 4.438 m²: +281.000 kr.
  - Bygget 1788: -259.000 kr.
  - Energimærke E, nabobygning: -215.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -23.000 kr.
  - Oliefyr: -139.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +64.000 kr.
  - Afrundet: -10.000 kr.
  - Vores bud: 2.525.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,9 mio. kr, heraf grundværdi 2,9 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,3 mio. kr, grundværdi 3,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)

## Huset og grunden

- 89 m² bolig, 4.438 m² grund, bygget 1788.
- Stueplan: 89 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 89 m².
- Huset: 89 m² bebygget.
- Kortet viser tre mindre bygninger (50 m² og 47 m² og 25 m²), BBR udhus 115 m², garage 36 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 4.198 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Nærmeste energimærke er E, fra en nabobygning ca. 50 m fra adressen. Mærket er fra 2016 og udløb i 2026. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 1.021 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 89 m², din ret 1.110 m² i alt.
- Hvorfor 1.110 m²? Lokalplan 42.4 (Eksisterende boligområde ved Birkehusvej - Sandager i Gilleleje) sætter 25 %: 25 % af grunden på 4.438 m² er 1.110 m², og der står 89 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_159_APPROVED_1182153572639.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,6 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 19,4 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Eksisterende boligområde ved Birkehusvej - Sandager i Gilleleje**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_159_APPROVED_1182153572639.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gilbjergskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=birkehusvej-23-3250

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/birkehusvej-23-3250?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/birkehusvej-23-3250?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.12399/12.28470)
- [Solgte priser på Birkehusvej](https://grundviden.dk/vej/birkehusvej-3250?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.