# Birkehavevej 1A, 3100 Hornbæk

Dobbelthus, del af en bebyggelse med 2 boliger. 390 m² bolig, opført 1893, 1.336 m² grund, Helsingør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/birkehavevej-1a-3100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/birkehavevej-1a-3100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/birkehavevej-1a-3100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.08926/12.45401)
- [Solgte priser på Birkehavevej](https://grundviden.dk/vej/birkehavevej-3100?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Grunden er kortlagt forurenet (V2).
- Plus: Havudsigt fra 1. sal og op, vandet ca. 725 m væk.
- Plus: Energimærke A2010: lav varmeudgift.
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2020): 3,3 mio. kr, heraf grundværdi 1,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 11,3 mio. kr, heraf grundværdi 6,6 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,0 mio. kr med overtagelse 1. januar 2022. Beløbet dækker hele ejendommen med 2 boliger, ikke en enkelt bolig.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 4. november 2021, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel (aftalt 4. november 2021).
- solgt 1. august 1982, solgt for 516.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 390 m² bolig, 1.336 m² grund, bygget 1893, om-/tilbygget 2023.
- 1. sal: 78 m².
- Stueplan: 312 m².
- 312 m² i stueplan + 78 m² på 1. sal (under taget) = 390 m² bolig.
- Huset: 312 m² bebygget.
- Drivhus: 60 m², bygget 2021; Garage: 35 m², bygget 2021. Kortet viser tre mindre bygninger mere (130 m² og 34 m² og 29 m²), BBR anden bygning 91 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 736 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke A2010. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 187 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 481 m², din ret 668 m² i alt.
- Hvorfor 668 m²? Lokalplan L 5.039 (Hornbæk Bymidte og Havn. Kommuneplantillæg nr. 10) sætter 50 %: 50 % af grunden på 1.336 m² er 668 m², og der står 481 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1470328_1427381918989.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=120554&matrnr=10p) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=birkehavevej-1a-3100&ljord=1&src=address-md#17/56.08926/12.45401)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=birkehavevej-1a-3100&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.08926/12.45401)
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 6,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Hornbæk Bymidte og Havn. Kommuneplantillæg nr. 10**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1470328_1427381918989.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hornbæk (0.-9. kl.), Helsingør 10.klasse (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=birkehavevej-1a-3100

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/birkehavevej-1a-3100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/birkehavevej-1a-3100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.08926/12.45401)
- [Solgte priser på Birkehavevej](https://grundviden.dk/vej/birkehavevej-3100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.