# Billesvej 12, 4500 Nykøbing Sj

Villa. 117 m² bolig, opført 1911, 497 m² grund, Odsherred Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/billesvej-12-4500?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/billesvej-12-4500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/billesvej-12-4500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.92466/11.66905)
- [Solgte priser på Billesvej](https://grundviden.dk/vej/billesvej-4500?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,2 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 900.000 og 1.450.000 kr.
- Svarer til 9.829 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.149.000 kr. (9.819 kr. pr. m² × 117 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +5.000 kr.
  - Grund på 497 m²: -29.000 kr.
  - Bygget 1911: -94.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +115.000 kr.
  - Afrundet: +4.000 kr.
  - Vores bud: 1.150.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 487.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 303.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 595.000 kr med overtagelse 15. juni 2004.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 28. maj 2004, solgt for 595.000 kr, fri handel (aftalt 28. maj 2004).
- solgt 15. maj 1985, solgt for 370.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 117 m² bolig, 497 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1911.
- 1. sal: 40 m².
- Stueplan: 77 m².
- Kælder: 70 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 77 m² i stueplan + 40 m² på 1. sal (under taget) = 117 m² bolig. Kælderen på 70 m² regnes ikke med.
- Huset: 77 m² bebygget.
- Udhus: 15 m², bygget 1997. Kortet viser én mindre bygning mere (17 m²), BBR garage 9 m², udhus 7 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 388 m². Haven ligger nord for huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 14 m fra adressen. Mærket gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 32 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 117 m², din ret 149 m² i alt.
- Hvorfor 149 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 497 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9559242_1740555933738.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Odsherred-området** (godt at vide): Ca. 4,9 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=billesvej-12-4500&lradon=1&src=address-md#11/55.92466/11.66905)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 12,0 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde Nordvest - Nykøbing Sj.**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_9559242_1740555933738.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nykøbing Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/billesvej-12-4500?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/billesvej-12-4500?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.92466/11.66905)
- [Solgte priser på Billesvej](https://grundviden.dk/vej/billesvej-4500?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.