# Bavnestien 5, 2850 Nærum

Villa. 211 m² bolig, opført 1957, 1.386 m² grund, Rudersdal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/bavnestien-5-2850?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bavnestien-5-2850?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bavnestien-5-2850?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.82368/12.54431)
- [Solgte priser på Bavnestien](https://grundviden.dk/vej/bavnestien-2850?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 11,4 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 9,7 og 13,5 mio. kr.
- Svarer til 54.028 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 14.193.000 kr. (67.267 kr. pr. m² × 211 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.453.000 kr.
  - Grund på 1.386 m²: +391.000 kr.
  - Bygget 1957: -669.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -1.183.000 kr.
  - Seneste ombygning 1973: -561.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +692.000 kr.
  - Afrundet: -10.000 kr.
  - Vores bud: 11.400.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 9,5 mio. kr, heraf grundværdi 5,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 8,9 mio. kr, heraf grundværdi 5,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 7,9 mio. kr med overtagelse 17. april 2026.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 17. april 2026, solgt for 7,9 mio. kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 211 m² bolig, 1.386 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1957, om-/tilbygget 1973.
- Stueplan: 211 m².
- Kælder: 67 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 211 m². Under huset er der en kælder på 67 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 211 m² bebygget.
- Kortet viser to mindre bygninger (65 m² og 28 m²), BBR carport 20 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.082 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 94 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 211 m², din ret 305 m² i alt.
- Hvorfor 305 m²? Lokalplan 54 (For villaområder i Nærum nord for Nærum Hovedgade) sætter 22 %: 22 % af grunden på 1.386 m² er 305 m², og der står 211 m² i dag.
- Vær opmærksom: grunden rører skovbyggelinjen helt ude i kanten (under 1% af arealet). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1205737_1601885781817.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Rudersdal-området** (godt at vide): Ca. 1,2 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bavnestien-5-2850&lradon=1&src=address-md#11/55.82368/12.54431)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bavnestien-5-2850&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.82368/12.54431)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 25,4 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For villaområder i Nærum nord for Nærum Hovedgade**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1205737_1601885781817.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ravnholm Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bavnestien-5-2850?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bavnestien-5-2850?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.82368/12.54431)
- [Solgte priser på Bavnestien](https://grundviden.dk/vej/bavnestien-2850?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.