# Ballevej 25, 4735 Mern

Villa. 207 m² bolig, opført 1800, 2.099 m² grund, Vordingborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ballevej-25-4735?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ballevej-25-4735?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ballevej-25-4735?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.03100/12.11032)
- [Solgte priser på Ballevej](https://grundviden.dk/vej/ballevej-4735?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,3 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,1 og 1,7 mio. kr.
- Svarer til 6.280 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.038.000 kr (9.843 kr pr. m² × 207 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -203.000 kr
  - Grund på 2.099 m²: +101.000 kr
  - Bygget 1800: -162.000 kr
  - Energimærke G, nabobygning: -290.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -97.000 kr
  - Seneste ombygning 1980: -69.000 kr
  - Afrundet: -18.000 kr
  - Vores bud: 1.300.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 288.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,1 mio. kr, heraf grundværdi 313.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 607.000 kr med overtagelse 1. august 1985.
- Senest overdraget i familien 2022 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 14. september 2022, solgt for 850.000 kr, familieoverdragelse (aftalt 14. september 2022).
- solgt 1. august 1985, solgt for 607.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 207 m² bolig, 2.099 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1800, om-/tilbygget 1980.
- 1. sal: 46 m².
- Stueplan: 161 m².
- 161 m² i stueplan + 46 m² på 1. sal (under taget) = 207 m² bolig.
- Huset: 161 m² bebygget.
- Garage: 30 m², byggeår ikke oplyst. Kortet viser én mindre bygning mere (49 m²), BBR udhus 8 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.859 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Nærmeste energimærke er G, fra en nabobygning ca. 28 m fra adressen. Mærket er fra 2012 og udløb i 2022. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 293 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 207 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 630 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 2.099 m² giver ca. 630 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 630 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Landsby Balle (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11131701_1672819549866.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Sandvig Vandværk. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Vordingborg-området** (godt at vide): Ca. 8,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ballevej-25-4735&lradon=1&src=address-md#11/55.031/12.11032)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 18,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Kulsbjerg Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=ballevej-25-4735

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ballevej-25-4735?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ballevej-25-4735?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.03100/12.11032)
- [Solgte priser på Ballevej](https://grundviden.dk/vej/ballevej-4735?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.