# Ballenvej 46, 8305 Samsø

Hus. 97 m² bolig, opført 1912, 3.928 m² grund, Samsø Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/ballenvej-46-8305?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ballenvej-46-8305?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ballenvej-46-8305?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.81474/10.63483)
- [Solgte priser på Ballenvej](https://grundviden.dk/vej/ballenvej-8305?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,6 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,1 og 2,3 mio. kr.
- Svarer til 16.237 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.064.000 kr. (21.275 kr. pr. m² × 97 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +86.000 kr.
  - Grund på 3.928 m²: +197.000 kr.
  - Bygget 1912: -196.000 kr.
  - Energimærke G, nabobygning: -349.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -161.000 kr.
  - Seneste ombygning 1970: -81.000 kr.
  - Afrundet: +15.000 kr.
  - Vores bud: 1.575.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,6 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,3 mio. kr, grundværdi 1,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 750.000 kr med overtagelse 1. april 2005.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. april 2005, solgt for 750.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 97 m² bolig, 3.928 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1912, om-/tilbygget 1970.
- 1. sal: 41 m².
- Stueplan: 56 m².
- 56 m² i stueplan + 41 m² på 1. sal (under taget) = 97 m² bolig.
- Huset: 56 m² bebygget.
- Udhus: 62 m², bygget 2022; Udhus: 29 m², byggeår ikke oplyst. Kortet viser to mindre bygninger mere (68 m² og 35 m²), BBR udhus 24 m², carport 20 m², udhus 14 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 3.678 m². Haven ligger syd for huset.
- Nærmeste energimærke er G, fra en nabobygning ca. 17 m fra adressen. Mærket udløb i 2024. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 403 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 97 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.571 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 3.928 m² giver ca. 1.178 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 1.571 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Ballen - Boliger (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11900128_1762260893561.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1425356_1754996772999.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Samsø-området** (godt at vide): Ca. 3,7 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ballenvej-46-8305&lradon=1&src=address-md#11/55.81474/10.63483)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 0 m væk, på [Ballenvej 50](https://grundviden.dk/adresse/ballenvej-50-8305?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=ballenvej-46-8305&ljord=1&src=address-md#17/55.81474/10.63483)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For lavenergibyggeri i boligområder og lignende på Samsø**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1425356_1754996772999.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Samsø Skole (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/ballenvej-46-8305?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/ballenvej-46-8305?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.81474/10.63483)
- [Solgte priser på Ballenvej](https://grundviden.dk/vej/ballenvej-8305?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.