# Baldursgade 28, 6700 Esbjerg

Villa. 159 m² bolig, opført 1954, 744 m² grund, Esbjerg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/baldursgade-28-6700?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/baldursgade-28-6700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/baldursgade-28-6700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.48103/8.45531)
- [Solgte priser på Baldursgade](https://grundviden.dk/vej/baldursgade-6700?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,5 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,9 og 4,2 mio. kr.
- Svarer til 21.855 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.625.000 kr. (22.799 kr. pr. m² × 159 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -190.000 kr.
  - Grund på 744 m²: -14.000 kr.
  - Bygget 1954: -174.000 kr.
  - Energimærke E: -247.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +470.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +3.000 kr.
  - Afrundet: +2.000 kr.
  - Vores bud: 3.475.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,4 mio. kr, heraf grundværdi 1,6 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,7 mio. kr, heraf grundværdi 1,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,9 mio. kr med overtagelse 1. september 2020.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 9. marts 2020, solgt for 2,9 mio. kr, fri handel (aftalt 9. marts 2020).
- solgt 1. september 1987, solgt for 863.174 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 159 m² bolig, 744 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1954.
- 1. sal: 59 m².
- Stueplan: 100 m².
- Kælder: 100 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 100 m² i stueplan + 59 m² på 1. sal (under taget) = 159 m² bolig. Kælderen på 100 m² regnes ikke med.
- Huset: 100 m² bebygget.
- Carport: 26 m², bygget 1974. Kortet viser én mindre bygning mere (20 m²), BBR udhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 598 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 64 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 159 m², din ret 223 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 298 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 223 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 744 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 298 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Boligområde ved Kirkegade (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11324642_1774612247222.pdf)
- Vær opmærksom: grunden rører fortidsmindebeskyttelseslinjen helt ude i kanten (under 1% af arealet). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet at bemærke.**

- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 13,8 m over havet, klimarobust: 100 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Spangsbjergskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/baldursgade-28-6700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/baldursgade-28-6700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.48103/8.45531)
- [Solgte priser på Baldursgade](https://grundviden.dk/vej/baldursgade-6700?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.