# Baldersgade 2, 8700 Horsens

Enfamiliehus, del af en bebyggelse med 6 boliger. 108 m² bolig, 270 m² bolig i alt på ejendommen, opført 1955, 835 m² grund, Horsens Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/baldersgade-2-8700?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/baldersgade-2-8700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/baldersgade-2-8700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85610/9.83763)
- [Solgte priser på Baldersgade](https://grundviden.dk/vej/baldersgade-8700?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,6 mio. kr** (beregnet 22. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,4 og 1,8 mio. kr.
- Svarer til 14.364 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.634.000 kr. (15.132 kr. pr. m² × 108 m²: hvad en standardlejlighed på 120 m², bygget 2000-2014 med energimærke D, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +1.000 kr.
  - Bygget 1955: -84.000 kr.
  - Afrundet: -1.000 kr.
  - Vores bud: 1.550.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 778.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 16. august 2018, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel (aftalt 16. august 2018).
- solgt 1. januar 2010, solgt for 850.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 108 m² bolig, 270 m² bolig i alt på ejendommen, 835 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1955.
- Stueplan: 108 m².
- Kælder: 126 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 108 m². Under huset er der en fuld kælder på 126 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 108 m² bebygget.
- Anden bygning: 216 m², bygget 1954; Anden bygning: 47 m², bygget 1954.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2028. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 517 m², din ret 376 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.670 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 376 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 835 m². For denne bygningstype er det 45 %.
- Hvorfor ikke 1.670 m²? Kommuneplanen tillader op til 200 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kommuneplan 2025-2037 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11365601_1778669314581.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,8 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Horsens-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=baldersgade-2-8700&lradon=1&src=address-md#11/55.8561/9.83763)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 52 m væk, på [Spedalsø Torv 5](https://grundviden.dk/adresse/spedalsoe-torv-5-8700?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=baldersgade-2-8700&ljord=1&src=address-md#17/55.8561/9.83763)
- **Fortidsminde 73 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=baldersgade-2-8700&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.8561/9.83763)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sønderbro Skole (0.-6. kl.), Learnmark Horsens (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/baldersgade-2-8700?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/baldersgade-2-8700?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.85610/9.83763)
- [Solgte priser på Baldersgade](https://grundviden.dk/vej/baldersgade-8700?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.