# Bakkedal 21, 2900 Hellerup

Villa. 221 m² bolig, opført 1933, 1.422 m² grund, Gentofte Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/bakkedal-21-2900?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bakkedal-21-2900?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bakkedal-21-2900?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73512/12.54617)
- [Solgte priser på Bakkedal](https://grundviden.dk/vej/bakkedal-2900?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen stiller almindelige krav: grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 16,5 mio. kr** (beregnet 29. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 15,0 og 18,2 mio. kr.
- Svarer til 74.661 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 19.361.000 kr (87.606 kr pr. m² × 221 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -2.136.000 kr
  - Grund på 1.422 m²: +555.000 kr
  - Bygget 1933: -916.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -112.000 kr
  - Stor vej ved grunden: -698.000 kr
  - Etageboliger ved grunden: +749.000 kr
  - Købt 2024, løftet til i dag: -1.224.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +705.000 kr
  - Grund i forhold til området: +222.000 kr
  - Afrundet: -6.000 kr
  - Vores bud: 16.500.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 13,6 mio. kr, heraf grundværdi 7,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 13,0 mio. kr, heraf grundværdi 6,6 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 13,5 mio. kr med overtagelse 6. januar 2025.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 29. oktober 2024, solgt for 13,5 mio. kr, fri handel (aftalt 29. oktober 2024).
- solgt 1. juni 1987, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 221 m² bolig, 1.422 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1933.
- Stueplan: 221 m².
- Kælder: 112 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 221 m². Under huset er der en kælder på 112 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 134 m² bebygget.
- Ubebygget: 1.288 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 135 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 221 m², din ret 356 m² i alt.
- Hvorfor 356 m²? Lokalplan 390 (for et område mellem Bernstorffsvej, Kildegårdsvej og Hans Jensens Vej.) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.422 m² er 356 m², og der står 221 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Der er 5 på ejendommen.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 9 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_3276958_1497611806347.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,5 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bakkedal-21-2900&lstoej=1&src=address-md#17/55.73512/12.54617)
- **Radon: moderat risiko i Gentofte-området** (godt at vide): Ca. 2,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=bakkedal-21-2900&lradon=1&src=address-md#11/55.73512/12.54617)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 27,2 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **for et område mellem Bernstorffsvej, Kildegårdsvej og Hans Jensens Vej.**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_3276958_1497611806347.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gentofte (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=bakkedal-21-2900

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/bakkedal-21-2900?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/bakkedal-21-2900?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73512/12.54617)
- [Solgte priser på Bakkedal](https://grundviden.dk/vej/bakkedal-2900?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.