# Baggårde 2, 5960 Marstal

Stuehus. 186 m² bolig, opført 1800, 7.311 m² grund, Ærø Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/baggaarde-2-5960?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/baggaarde-2-5960?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/baggaarde-2-5960?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.87359/10.48831)
- [Solgte priser på Baggårde](https://grundviden.dk/vej/baggaarde-5960?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Havudsigt, vandet ca. 325 m væk (ca. +2% på prisen).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 1,8 mio. kr** (beregnet 1. november 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 2,3 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 9.543 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.019.000 kr (10.852 kr pr. m² × 186 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -163.000 kr
  - Grund på 7.311 m²: +240.000 kr
  - Bygget 1800: -176.000 kr
  - Nabobygningens energimærke E (40 m): -145.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +145.000 kr
  - Havudsigt: +39.000 kr
  - Oliefyr: -105.000 kr
  - Seneste ombygning 1955: -92.000 kr
  - Afrundet: +13.000 kr
  - Vores skøn: 1.775.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2025): 1,9 mio. kr, grundværdi 2,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 575.000 kr med overtagelse 14. august 1989.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 14. august 1989, solgt for 575.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 186 m² bolig, 7.311 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1800, om-/tilbygget 1955.
- 1. sal: 25 m².
- Stueplan: 161 m².
- 161 m² i stueplan + 25 m² på 1. sal (under taget) = 186 m² bolig.
- Huset: 161 m² bebygget.
- Anden bygning: 110 m², bygget 1800; Anden bygning: 40 m², bygget 1875; Anden bygning: 30 m², bygget 1875. Kortet viser to mindre bygninger mere (138 m² og 20 m²), BBR anden bygning 70 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 6.812 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Nærmeste energimærke er E, fra en nabobygning ca. 40 m fra adressen. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 1.221 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 607 m², din ret 1.828 m² i alt.
- Hvorfor 1.828 m²? Lokalplan 26-1-1 (Ommel med undtagelse af Østervænget, Æblehaven og Idrætspladsen) sætter 25 %: 25 % af grunden på 7.311 m² er 1.828 m², og der står 607 m² i dag.
- Vær opmærksom: 55% af grunden ligger i strandbeskyttelseslinjen (ca. 3.203 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1024253_1547192547515.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,1 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Ærø-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=baggaarde-2-5960&lradon=1&src=address-md#11/54.87359/10.48831)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 8,2 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Ommel med undtagelse af Østervænget, Æblehaven og Idrætspladsen**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1024253_1547192547515.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Marstal Skole (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=baggaarde-2-5960

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/baggaarde-2-5960?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/baggaarde-2-5960?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.87359/10.48831)
- [Solgte priser på Baggårde](https://grundviden.dk/vej/baggaarde-5960?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.