# Amalievej 9, 3050 Humlebæk

Villa. 253 m² bolig, opført 2002, 855 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/amalievej-9-3050?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/amalievej-9-3050?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/amalievej-9-3050?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.96804/12.54209)
- [Solgte priser på Amalievej](https://grundviden.dk/vej/amalievej-3050?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 12,9 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 10,1 og 16,3 mio. kr.
- Svarer til 50.791 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 13.278.000 kr. (52.483 kr. pr. m² × 253 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.767.000 kr.
  - Grund på 855 m²: +43.000 kr.
  - Energimærke E, nabobygning: -881.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +2.171.000 kr.
  - Afrundet: +6.000 kr.
  - Vores bud: 12.850.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 13,5 mio. kr, heraf grundværdi 5,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 14,4 mio. kr, heraf grundværdi 5,6 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 550.000 kr med overtagelse 1. maj 2001.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. maj 2001, solgt for 550.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 253 m² bolig, 855 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2002.
- 1. sal: 117 m².
- Stueplan: 136 m².
- Kælder: 43 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 136 m² i stueplan + 117 m² på 1. sal (under taget) = 253 m² bolig. Kælderen på 43 m² regnes ikke med.
- Huset: 136 m² bebygget.
- Udhus: 22 m², bygget 2022. Kortet viser én mindre bygning mere (17 m²), BBR drivhus 10 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 680 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket udløb i 2026. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 4 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 253 m², din ret 257 m² i alt.
- Hvorfor 257 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 855 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=amalievej-9-3050&lradon=1&src=address-md#11/55.96804/12.54209)
- **Fortidsminde 85 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=amalievej-9-3050&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.96804/12.54209)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,8 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Parcelhusområde mellem Louisiana og Bjerre Strand**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11906309_1767876332616.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Humlebæk Skole (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/amalievej-9-3050?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/amalievej-9-3050?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.96804/12.54209)
- [Solgte priser på Amalievej](https://grundviden.dk/vej/amalievej-3050?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.