# Åvej 2, 4370 Store Merløse

Villa. 160 m² bolig, opført 2007, 1.060 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/aavej-2-4370?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/aavej-2-4370?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/aavej-2-4370?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.54823/11.71411)
- [Solgte priser på Åvej](https://grundviden.dk/vej/aavej-4370?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel, pligt til grundejerforening).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 2,7 mio. kr** (beregnet 3. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,0 og 3,6 mio. kr.
- Svarer til 16.875 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.335.000 kr (14.592 kr pr. m² × 160 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -125.000 kr
  - Grund på 1.060 m²: +34.000 kr
  - Energimærke C: +306.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +142.000 kr
  - Afrundet: +8.000 kr
  - Vores skøn: 2.700.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 513.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 527.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 2,1 mio. kr med overtagelse 1. juni 2017.
- Senest overdraget i familien 2026 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. januar 2026, solgt for 1,4 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 23. februar 2017, solgt for 2,1 mio. kr, fri handel (aftalt 23. februar 2017).
- solgt 13. august 2009, solgt for 760.000 kr, anden overdragelse.
- solgt 7. oktober 2004, solgt for 69.000 kr, fri handel (aftalt 7. oktober 2004).

## Huset og grunden

- 160 m² bolig, 1.060 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2007.
- Stueplan: 160 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 160 m².
- Huset: 160 m² bebygget.
- To mindre bygninger. BBR kender kun garagen (70 m², bygget 2013); den anden (112 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 718 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2017 og gælder til 2027; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i sø-/åbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (105 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1135196_APPROVED_1235983588570.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=aavej-2-4370&lradon=1&src=address-md#11/55.54823/11.71411)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=aavej-2-4370&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.54823/11.71411)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 33,4 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For en parcelhusudstykning ved Åvej i St. Merløse**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1135196_APPROVED_1235983588570.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: St. Merløse og Ugerløse Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=aavej-2-4370

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/aavej-2-4370?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/aavej-2-4370?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.54823/11.71411)
- [Solgte priser på Åvej](https://grundviden.dk/vej/aavej-4370?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.