# Åvænget 12, 5540 Ullerslev

Villa. 160 m² bolig, opført 1973, 726 m² grund, Nyborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/aavaenget-12-5540?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/aavaenget-12-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/aavaenget-12-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.31489/10.61852)
- [Solgte priser på Åvænget](https://grundviden.dk/vej/aavaenget-5540?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 962.500 kr i februar 2026 - handlen ligger 37% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 1,5 mio. kr (beregnet 19. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 1,8 mio. kr.
- Svarer til 9.531 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.769.000 kr. (11.055 kr. pr. m² × 160 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -95.000 kr.
  - Grund på 726 m²: -9.000 kr.
  - Bygget 1973: -177.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +34.000 kr.
  - Afrundet: +3.000 kr.
  - Vores bud: 1.525.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 259.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 267.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 962.500 kr med overtagelse 1. marts 2026.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 8. februar 2026, solgt for 962.500 kr, fri handel (aftalt 8. februar 2026).
- solgt 19. maj 2003, solgt for 1,0 mio. kr, fri handel (aftalt 19. maj 2003).
- solgt 9. juni 1975, solgt for 435.000 kr, fri handel (aftalt 9. juni 1975).

## Huset og grunden

- 160 m² bolig, 726 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1973.
- Stueplan: 160 m².
- Kælder: 130 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 160 m². Under huset er der en kælder på 130 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 184 m² bebygget.
- Én mindre bygning (17 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Ubebygget: 525 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 34 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 184 m², din ret 218 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 726 m² giver ca. 218 m², og det er den, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,9 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Nyborg-området** (godt at vide): Ca. 3,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=aavaenget-12-5540&lradon=1&src=address-md#11/55.31489/10.61852)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=aavaenget-12-5540&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.31489/10.61852)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 32,2 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vibeskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/aavaenget-12-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/aavaenget-12-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.31489/10.61852)
- [Solgte priser på Åvænget](https://grundviden.dk/vej/aavaenget-5540?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.