# Ådalsvej 85, 3600 Frederikssund

Villa. 123 m² bolig, opført 1961, 765 m² grund, Frederikssund Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/aadalsvej-85-3600?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/aadalsvej-85-3600?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/aadalsvej-85-3600?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.83359/12.07761)
- [Solgte priser på Ådalsvej](https://grundviden.dk/vej/aadalsvej-3600?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,2 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,9 og 3,6 mio. kr.
- Svarer til 26.220 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.911.000 kr. (31.799 kr. pr. m² × 123 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -18.000 kr.
  - Grund på 765 m²: -10.000 kr.
  - Bygget 1961: -414.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -125.000 kr.
  - Seneste ombygning 1977: -166.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +39.000 kr.
  - Afrundet: +8.000 kr.
  - Vores bud: 3.225.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,9 mio. kr, heraf grundværdi 2,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,8 mio. kr, heraf grundværdi 2,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 650.000 kr med overtagelse 15. november 1991.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. oktober 1991, solgt for 650.000 kr, fri handel (aftalt 22. oktober 1991).

## Huset og grunden

- 123 m² bolig, 765 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1961, om-/tilbygget 1977.
- Stueplan: 123 m².
- Kælder: 37 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 123 m². Under huset er der en kælder på 37 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 123 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (50 m²), BBR carport 15 m², udhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 592 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket udløb i 2023. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i fortidsmindebeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (107 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11297605_1765373623837.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 0,5 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=aadalsvej-85-3600&lskybrud=1&src=address-md#16/55.83359/12.07761)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Frederikssund-området** (godt at vide): Ca. 6,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=aadalsvej-85-3600&lradon=1&src=address-md#11/55.83359/12.07761)
- **Fortidsminde 55 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=aadalsvej-85-3600&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.83359/12.07761)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 23,7 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Roskildevej og Marbækområdet**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11297605_1765373623837.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Trekløverskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/aadalsvej-85-3600?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/aadalsvej-85-3600?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.83359/12.07761)
- [Solgte priser på Ådalsvej](https://grundviden.dk/vej/aadalsvej-3600?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.